长租公寓冲刺IPO还缺一个好故事

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文｜Alter

进入2019年后，长租公寓商场的改变有些奇妙。

一是长租公寓在爆雷潮后进入整理期，方针盈余的边际效应削弱，长租公寓商场的洗牌浪潮没有闭幕。

二是蛋壳、自若、青客先后传出赴美上市的音讯，沉寂了一段时刻的长租公寓，好像要从头热烈起来。

依照互联网的一般规则，趟过“爆雷潮”生计至今的长租公寓玩家，很大程度上拿到了决赛的入场券，进入二级商场好像仅仅时刻问题。但是留给长租公寓商场的难题悬而未决，稍有不小心就或许让股价翻车，此刻敞开IPO是否有些急于求成？

01 时机成熟了吗

有些败兴的是，联合工作企业WeWork刚刚遭受IPO滑铁卢，估值从470亿美元被紧缩至100多亿美元，即使有软硬和孙正义的强势背书，WeWork的盈余才能和继续亏本的现状，依然经不起质疑。

以至于摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊坦言，WeWork初次揭露募股的失利标志着一个年代的完毕，“为没有完成盈余的企业供给大方资金的日子现已完毕了，最具投机性、定价最不合理的商场范畴现已开端溃散。”

这样的黑天鹅事情，关于冲刺IPO的长租公寓绝非是个好音讯。相同是从商场上找房产租借的“二房东”，相同没有处理盈余性问题，相同面对着亏本运营的现状。挑选这个时刻点赴美IPO，除了捅开长租公寓也是个烧钱商场的现实，恐怕很难拿到抱负的估值，乃至是重蹈WeWork的覆辙。

但在长租公寓阅历生死时速的时分，IPO或许是为数不多的“生门”。究竟一级商场现已开端慎重，二级商场能够说是吸纳资金的最终挑选。

2018年的“爆雷潮”成了压垮长租公寓的最终一根稻草，爱公寓、杭州鼎家、乐伽公寓等长租公寓品牌相继倒下，哪怕是幸运挺过来的品牌，也未能脱节“以亏本换商场”的窘态。至少青客公寓在招股书中诚笃的答复了这个问题：2019年前三季度的营收到达8.98亿元，同比增加了51.435%，但亏本也在继续扩展，前三季度的亏本额到达3.73亿元。

有好事者为青客公寓算了一笔经济账：现在青客公寓的均匀租金价差率为25.1%，以1100元左右的均匀月租金核算，价差空间约270元。而一个房间的均匀装饰花费就有1.47万元，折旧年限一般不超越5年，依照现在90%左右入住率，或许连投入的装饰费都赚不回来。

一起这笔经济账中没有核算进去的，青客公寓现在的续租率只要5.1%，47.3%的租户在合同到期前退租，65.2%的租客采用了租金贷……看起来不那么健康的运营方法，导致的成果便是青客公寓的总财物20.3亿元，总负债则高达27亿元，财物负债率高达133%，典型的技术性“资不抵债”。

能够预见，WeWork引发的硝烟没有散去，青客公寓的这份成绩单大概率不讨巧，而面对相同问题的或许远不止青客公寓一家。

02 商场仍在发酵

某种程度上说，长租公寓的鼓起归于方针盈余影响的产品。特别是2016年“租购并重”的方针出台后，许多房地产、创业者涌入长租公寓商场，在本钱的助推下快速扩张，泡沫也就越吹越大。

从粗野生长到筛选洗牌，适用于大多数互联网商业方法，长租公寓也不破例，仅仅时刻上的转机稍显匆促罢了。不管是蛋壳、自若传出IPO的音讯，仍是青客公寓抢先递送招股书，无疑都是职业继续洗牌的标志。

比方长租公寓的扩张速度现已放缓，怎么精细化运营、降低本钱、提高运营功率，简直是一切房产论坛上评论的论题；再比方2018年今后发作的并购案子，资金、房源都开端向头部玩家会集，进入门槛正逐步增高。

长租公寓离别快速扩张的一个连锁反应，便是商业方法的重组和分解。

“爆雷潮”发作前的长租公寓主要有两股实力：自若、蛋壳为代表的“涣散系”，以及万科、龙湖撑起的“房企系”。前者为了规划化优势忙于抢夺房源、哄抬租金，需要靠继续融资续命；后者依托富爸爸成栋拿房，照常没能走出过于粗狂的圈套。归根到底，长租公寓的上半场都在连续重财物方法，本钱是仅有的护城河，目标群体也会集在白领阶层。

但在2019年后，“涣散系”在资金压力下从扩张转向运营，“房企系”也开端反思，万科现已无限期中止“万村方案”，远洋地产、朗诗地产等表明将剥离长租公寓事务。“巨子”们放缓脚步的进程，也是长租公寓多元化的开端。

有玩家开端从重财物运营转向轻财物办理，仿效OYO加盟保管的方法深耕长租公寓商场，意图无外乎降低本钱，在本钱隆冬下寻觅新的或许性；

有玩家开端“避实就虚”，一改盲目扩展规划的习气，将精力放在租客的社群文明、运营办理、零售等增值服务上，意在探究多样的变现场景；

也有玩家开端调整目标群体，经过拆分房间为床位的方法改形成蓝领公寓，或许说是企业职工宿舍，消费方法从直接的个别付费转向企业付费……

正如冯仑曾将房企转型描述为“胖子回身，渐渐过渡”，相似的逻辑或许也适用于长租公寓。关于青客公寓等急于IPO的玩家，与其在现阶段到二级商场碰运气，倒不如聚集于职业自身的奇妙改变，尽力改进自身的运营情况。

03 缺一个好故事

假如非要给长租公寓打一针鸡血，美团或许是最好的参照物。

曩昔一年中市值翻倍的美团，无疑是本钱商场最大的宠儿，从盈余方面来看，美团仅在本年第二季度首度盈余。之所以被券商投行团体唱多，八成要归功于互联网的下半场，流量日益见顶，生活化的刚需服务越来越多，增加时机也就越大，而美团的定位恰恰是生活化场景服务供给商。

简略翻看美团的生长逻辑，无论是前期的餐饮团购，仍是赶上潮流的美团外卖，都牢牢抓住了餐饮的“主航道”，然后以高频打低频的方法向酒旅、出行、生鲜等场景浸透，以无鸿沟的方法无限拉高了美团市值的天花板。

同为“衣食住行”高频刚需中的一环，占有了“住”场景的长租公寓，是否也存在环绕一个主线继续做大的时机？

以自若为代表的互联网玩家很早就在测验，从住宿切入到保洁、搬迁、修理、家居零售等商场。仅仅其间的局限性在于，比较于美团所具有的近600万活泼商家、超越4.2亿的活泼用户，即使是自若这样的头部玩家，所服务的用户数量也只要百万等级。长租公寓想要在线上再造一个美团，简直没有或许。

好在线下是另一套逻辑：长租公寓有着天然的社群特点，在寓居的场景之外，不乏便利店、生鲜零售、美容、美食、文娱、家政等能够联动的场景。哪怕长租公寓自身的盈余问题无法处理，一旦能够打通场景制作更多的消费时机，挺有存在继续盈余的或许。特别是在线上流量盈余干涸的时分，线下空间的想象力更值得发掘。

站在地产商的立场上，逻辑相同建立。包含万科郁亮在内的掌门人，屡次自动谈及“第二条增加曲线”，不仅在物业服务、租借住所、物流仓储等方面摩拳擦掌，乃至不乏跨赛道进入机器人、轿车等范畴。倘若以长租公寓为试水，逐步从房企向服务运营商转型，以寓居体会为主航道，不失为诞生新增加点的可行途径。

惋惜的是，至今还没有长租公寓玩家能够把故事讲通、讲透，比方先让一级商场的投资者信任。带着“回报低、周期长”的伤痛，踩着WeWork的足迹向本钱商场露出自己的短板，无异于一场生死未卜的渡劫。

04 写在最终

长租公寓被诟病最多的无外乎“爆雷体质”，为了抢更多的房源，不吝债款高企，不吝引进租金贷。

在是否要IPO的问题上，一些长租公寓品牌好像再次犯了急于求成的缺点。等候长租公寓的直接问题仍是降本钱、补短板，还需要在不断的试错中平衡单一的盈余结构，找到流动性的资金回笼方法。不然即使顺畅进入二级本钱商场，在很多双眼睛的凝视下，一个小小的雷区就足以崩盘。

一言以蔽之，长租公寓还有很长的路，切莫摔倒在天亮之前。（本文首发钛媒体）

【钛媒体作者介绍：Alter，大众号 | Alter聊IT】