调控后为什么全国的房子越卖越多了

编者按：本文来自微信大众号：樱桃大房子，（ID：ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权转载

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今日统计局发布数据，本年1-10月，商品房出售额124417亿元，增加7.3%，增速加速0.2个百分点。其间，住所出售额增加10.8%。

依照这个增速，本年商品房全年出售额超越2018年的15万亿不成问题。

而出售面积，本年跟上一年比，略微降了点，1-10月共13.3亿平米，但这个月也转正了，全年估量跟上一年比也差不多了多少。

但出售额比上一年多，也就从另一方面代表着价格涨了。

上一年1到10月，统计局发布的悉数成交，可以计算出均价是8535元/平米；

本年1到10月的悉数成交均价是9186元/平米，超越7%的涨幅，跑赢了GDP，假如算上杠杆，收益就更可观了。所以今日咱们业界朋友都在评论这个论题，投什么都不如投房子，这句话真不是假话，但说出来，或许许多不爱买房的人就会破口大骂。

我也堕入了深思，为什么这三年，房地产一直在调控，出售额却能不断创新高呢？

一二线城市我知道出售最好的是2016年，后边这三年来的行情大部分城市的确都是下滑了，就连杭州行情这么好的城市，2016年新房卖了19万多套，本年1-9月也只卖了9万多套，全年也是大幅萎缩。

我国有600多个城市，一二线调控了，那是三四五线小城市做出的奉献吗？

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咱们看下这个图：

京津冀：

2016年牛市，2017、2018年下滑显着，2019年又大幅反弹到了2016年的高位，到达百分之三四十的增速。

长三角：

2016年顶峰之后，最近三年都在相对的低位增加，但也是0-20%之间。

珠三角：

和长三角的走势简直如出一辙，但增速和出售规划远比长三角要少，究竟长三角的城市要多许多，本年一季度珠三角短期有点负增加。

中部（湖南、湖北、江西）：

最近四年是2016年牛市，2017年增速大幅下跌到均匀20%左右，2018年增速小幅反弹到30%，2019增速又大幅下跌到10%的水平，也便是说，熊一年，牛一年，可是，这指的仅仅增速的牛熊，总的出售额仍然是增加的，也便是说赚多赚少的问题。

成渝：

增速最高的是2017年一季度，这三年来的增速是逐年下台阶，但也一直是正增加，保持在10%以上。

西北（陕西、甘肃、宁夏）：

行情最好的时分在2017年，这两年也下降到了10-20%之间。

东北三省：

跟成渝走势差不多，但行情不如成渝，本年现已下降到了个位数增加。

根本上盘点完我国的各个区域板块，发现很少有负增加的，京津冀在2018年下滑显着，其他大部分都是增加，仅仅增多增少的不同罢了，但这是指的区域之间，由于每个区域里面大多数都有城市轮动。

其实出售之所以比年增加，也不是说这几年调控的一二线城市没有多少奉献了，而光是靠三四五线的奉献，仅仅是不同区域板块呈现了轮动。

咱们都知道，2015、2016年，首要是一二线城市涨，滨海城市涨，而2017年、2018年，首要是中西部和三四线城市涨，这就形成了完美的联接。

而2019年，有的一二线城市，由于通过两年调整，行情又有所复苏，成交量也在反弹，比方北京、上海、南京、合肥、郑州、成都、珠海等。

而有的三四五线城市又开端堕入调整期，比方保定、舟山、汕头、临沂等。

看上图列出的代表城市，2019年上半年，商品房出售额同比下滑的城市还真的是寥寥无几，大部分同比都是上涨的，由于都是通过了两年调整了。

也便是说，一二线和三四五线城市之间形成了周期错位，我国六百多个城市，有的城市行情好时，总有的城市行情欠好，而有城市行情欠好时，又有城市复苏了。

这或许也是尽管我国楼市接连在调控，但总的出售额却仍然可以比年创新高的诀窍吧。

当然这也是咱们国家乐意看到的成果，既操控住了房价，又取得了好的出售成果。

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由于房地产在经济中的位置仍然是无足轻重！不论咱们愿不乐意供认这个现实。

从10月份的经济数据可以窥见，1-10月份固定资产出资是51万亿，同比增速5.2%，其间基建出资4.2%、工业出资3.5%、制造业出资2.6%，增速都很低，而房地产出资1-10月便是10.96万亿，增加10.3%，是固投的一倍，可以精确的看出固投中，房地产出资的拉动效果了吧。

所以房地产这个夜壶不论你多么恨他，但你便是没办法扔掉他。

并且现在房地产调控的周期变的很短了，一年之内或许宣布放松信号也或许收紧，本年4月还在鼓舞买房，4月15就变脸，10月份又有城市开端放松调控，上一年也是，7月还在谈调控，12月菏泽就放松限售，接着年后呈现小阳春。

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许多人有疑问的是，咱们买房压力很大，调控一会紧一会又松了，全国出售额不断创新高，韭菜怎样就割不尽呢？

这样的一个问题我曾经也有疑问。

但或许咱们能听到的干流发声首要是来自一二线城市，究竟房价高，压力大，也没有去小城市调研过，所以并不了解大局，但我国这么大，小城市又多。

实际上从出售额和出售面积占比来看，对全国的奉献来说，一二线城市出售额和出售面积占比大约只要三成左右，三四线占比到达了七成，向来都是主力军。

华创证券去中西部城市做调研发现，小城市的公积金提取额度高，而房子的套均总价又低，根本上均匀只要55-65万/套。

比方周口、牡丹江、吉林、商丘的100平米单套房价别离约为 63 万元/套、55 万元/套、65 万元/套、57 万元/套，而上述城市家庭最高公积金借款额度别离为 70 万元、60 万元、60 万元、50 万元，根本上首付20%，剩下可彻底掩盖房子总价。

从详细调研的项目来看，例如牡丹江的月星举世城项目，其主力购房年龄层在 38-50 岁，公积金全额借款客户占比 30%；假期山水项目，其客户首要源于医院和事业单位，公积金全额借款客户占比超 30%；驻马店欧洲城占比 35%，工业区客户占比 5%，40 岁左右客户占比最大，并且大部分客户已有住宅，并且许多中年客户都是初次运用公积金购房。

从这儿也可以精确的看出，咱们一二线的韭菜割完了后，实际上许多三四线小城市里面，还有许多小小的购买力在作出巨大奉献，是咱们往常没有关注到的。

并且他们观测的 158 个中西部（含东北）三四线城市中，有近 80%处于常住人口增加状况，而中部四省（江西、湖北、湖南、河南）县城均匀城镇化率仅为 40-46%，所以县城仍是有开展空间的，仅仅说会有房地产涨跌小周期。

比方棚改扶持的这几年，出售陡增，而落潮后的几年或许下降，但低迷几年后或许又复苏了，但一二线和三四线涨跌周期错开了，并且方针调控的步骤也不一样，所以关于全国商场来说，总的出售额一直在增加，并且未来或许还会持续增加。