扒皮优客工场招股书幼稚园版的Wework只能用盘外招提高估值

本文同步首发腾讯科技，作者：先知堂（公号ID：gudaolundao）。

Wework前脚IPO失利，“国内同享工作龙头”优客工场后脚就赴美IPO，这儿面有什么深意，这家公司改怎样解读？

毫无疑问。我以为优客工场是幼稚园版的wework，现在进步估值只能用一些盘外招。有同行失利阅历在那摆着，上市的估值或许不会太好。

从头审视同享经济，我以为优客工场的出路是从“什物中心化”向“数据中心化”渠道转型，但这需求创始人打破地产职业带来的途径依靠。

01、幼稚园版Wework

判别一家公司质地怎样，最简略的办法是拿它与本职业最牛的公司比较较，同享工作界最牛公司毫无疑问是Wework。

它俩放一同画风是这样的。

论收入规划，优客工场大约是Wework的1/30。

• 2018年前者收入4.49亿人民币，后者收入18.22亿美元；

• 2019年前9个月前者收入8.75亿人民币（不算收买的非同享工作事务，与wework“同口径”收入为4.71亿人民币），后者2019年上半年收入15.35亿美元。

论亏本起伏，它俩也是大致适当（wework收入15.35亿美元亏本6.9亿美元；优客工场收入8.75亿元亏本5.54亿元），仅仅亏法各有各的。

优客工场本钱结构里最清楚明了的是租金，2017年、2018年、2019年前9个月别离占同享工作空间收入131%，101%，85%。Wework租金2016年-2018年别离占58%、56%、53%。

租金占收入比重过高，这对同享工作起来来说无异于噩梦，钱都拿去付租金了用在其它当地的钱天然就比较少：

• 优客工场的其他本钱倾向办理费用多一些，占收入15%，出售和开业前费用份额加起来才8%；

• 而Wework，办理费用占25%，而开业前费用、出售费、新商场开发费用加起来占62%！

所以你能看到，收入规划比优客工场大30倍的Wework增速要更快，Wework上半年收入增速是101%，优客工场前三季度“同口径”（不算收买的非同享工作事务）收入增速67%。

经过以上信息陈设，不难看出当时的优客工场，还仅仅幼稚园版Wework，无论是规划仍是本钱结构代表的议价权。

02、进步估值的“盘外招”

关于同享工作职业来说规划决议全部，它的商业逻辑是继续扩展规划，进步工位的使用率，直到触摸到天花板：那时规划效应能使固定本钱（比方租金）摊的比较低，而商场饱满后可变本钱大幅减少，盈余手到擒来。

在以上思维指导下，同享工作职业资金饥渴症状明显，Wework更是如此，即便年头拿到孙正义20亿美元新注资仍感觉很糟糕，它原本想要160亿美元~

往往越到后期投资人越感觉上了“贼船”情不自禁：

• 固定本钱怎样降下来？

• 还要投多少钱进去？

• 盈余何时到来？

• 没盈余怎样进步估值完结退出？

关于最终一个问题的估值部分，Wework和优客工场各有考虑。

Wework建立房地产基金购入工作楼（创始人诺依曼还把个人的部分房地产财物转手到该基金），想以同享工作入驻进步工作楼的价值，然后以此挣钱。

对，你没看错，wework便是去炒楼。

优客工场则没想搞那么大，它的办法是很“惯例”的冲收入，假如收入进步了，按同享空间市销率（市值/收入）去估值就赚大发了。那么，详细怎样冲收入呢？

2018年12月，优客工场花了近1.5亿元控股数字营销公司省广众烁，并表带来4.03亿元收入（所以前面跟wework比照是我说了两次“同口径”），撑起了损益表上收入的半壁河山。实际上这个数字营销公司质地也一般，4.03亿收入，3.64亿经营本钱，毛利缺乏10%。

（优客工场损益表）

二级商场的投资者有那么傻会给它高估值？

03、优客工场的商场前景

四年前，毛大庆创业做同享工作时，外界普遍以为：别跟我扯什么同享经济互联网创业，一切创业最终都是搞房地产，万科北京老总毛大庆离任创业去干这个工作，太靠谱了。

四年后，同享工作职业现已从黄金时代变成白银时代，17年-18年现已被毛大庆“洗”了一波，并购洪泰空间、无界空间、Workingdom、大观建筑设计、火箭科技、方糖小镇等公司后成为国内龙头。

从中心运营数据上看，优客工场2018年规划急剧胀大，空间数从94个增加到191个，办理面积从35.21万平增加到57.19万平。但这个气势从2019年前9个月来看现已停住了。

（优客工场运营数据）

我以为，跟着优客工场同享工作扩张放缓（2019年前9个月空间数比去年底增加3%至197个），入住率已到达80%，尔后租金率边沿上大幅下降是没戏了。

优客工场当时已展示的，或许并不太值钱，很简略就能算出来。

数字营销部分，就算能到达5%净利润，按15倍市盈率估值4亿元；同享空间部分，比照wework大约7.7倍市销率（按200亿美元上市估值算出），估值42亿元。也便是说优客工场大约值46亿元。

据揭露数据（发表融资额部分）优客工场融资48.1亿元，最初优客工场D轮融资时，但是声称估值110亿元。

（优客工场融资信息）

04、从头审视同享经济

这两年同享经济分解的很严重，许多时分商业形式决议了一家公司的胜败，我以为它们应该分五个层次，从差到好依次是：

(1)什物（具有）中心化形式，便是说渠道具有什物，并且具有什物的产权，然后转租给用户，这种商业形式最糟糕，比方同享单车，尤其是它还要面临较高的损坏率和折旧。

(2)什物（租借）中心化形式，渠道把什物转租给用户，从这个视点讲同享工作便是“二房东”，需求有很大的规划与品牌才能对房东构成议价权。

(3)数据（弱规划效应）中心化形式，渠道不具有什物，只对同享什物的个人或商家赋能，比方滴滴，但它规划效应较弱，用户只重视价格，假如竞赛者补助立刻换渠道。

(4)数据（强规划效应）中心化形式，比方Airbnb，比较于网约车、酒店的标准化，它的房源是个性化的，并且数量多能满意不同的需求，后发者很难竞赛。

(5)数据去中心化形式，这个层次是区块链对同享职业的改造。幻想一下分布式的BAirbnb（区块链版Airbnb），当潜在租客期望租一个房间时，BAirbnb软件就会在区块链上查找一切的房源，并将契合租客要求的房源过滤后显示出来。因为这个网络会在区块链上存储买卖的记载，这样一个好评就会进步房源提供者的名誉度并刻画他们的身份。这样，就不需求由一个中介机构去担任这个工作了，极大下降买卖费用。

Wework从“二房东”到搞房地产买卖，我觉得是越混越差，把自己给固定在一个更坏的方位，所以现在要靠外部资金解救。

关于优客工场来说，我觉得最佳形式便是价值链上进步一级，从租借的“二房东”形式堆集运营经历之后，向数据化转型。做渠道与做自营的差异，便是阿里巴巴和京东的差异。

当时，优客工场有13.87万平、22.8%的办理面积是渠道形式运营（赚办理费或收入分红），半只脚在“数据中心化”渠道那一半。但这间隔完结转型尚有间隔，究竟转型是个说来简单做来难的事，对身世房地产职业的同享工作创业者来说更难，究竟早年的途径都是瞅准周期买地皮、建房子、赚差价……