武汉解封十年一遇的抄底机遇

编者按：本文来自微信大众号：大胡子说房（ID：dahuzishuofang），作者：马健壮，36氪经授权转载

摧伤虽多意越厉，直与六合争春回！

阅历了76天的悲凉与献身，武汉总算迎来了从头启动的日子。

今日零时，武汉正式免除对离汉通道的封闭。全部往日的活力逐步康复，旧日的荣光从头勃发，咽下一切的泪水与感动，了解的武汉又回来了。

惋惜，和我在疫情期间的剖析相同，武汉楼市在这场浩劫往后并不达观，许多小区的挂牌价大幅下降，虽然现在武汉的房地产买卖还没有彻底康复到疫情之前，全体降幅数据无法得知，但从当地媒体的报导中摘抄得到3月跌幅最高的十个小区发现，跌幅最高的小区现已超越了10%，乃至更多。

商场体现与咱们的一致差不多，武汉楼市确实比较惨白。但这究竟会是一个值得抄底的周期性时间短低点，仍是一蹶不振之前的阑珊信号呢？

01

首要，咱们得了解一下武汉房价为何会跌。

当一项财物的价格出现回落，无非是供应端的添加和需求端的削减。

供应方面，疫情之下的武汉经济全面暂停，不少中小企业主必定会遇到现金流吃紧，资金周转困难的情况，此刻兜售手中持有的房产以换企业生计，成了大时代下的无法之举。

我前几天在央视看到的一段采访，足以以小见大。

别的，民众对武汉未来决心的下降，不只影响到供应端，也影响到需求端。

一方面，武汉在这次疫情中体现不尽人意，露出出来的城市办理问题与官员风格问题值得重复考虑，无论是本地人仍是出资客不免会对城市未来的预期下降。

特别是许多出资客表明，武汉一疫后，绝望的心情促进年青人和毕业生逃离此城，人口决议房产的逻辑给武汉的未来增添了几分绝望。

另一方面，没有人能知道武汉的经济特别民营经济还要多久才干彻底康复，加上全球经济承压的布景，这对武汉的经济展望就更是落井下石，人们对武汉的决心也就随之大幅下降。

这种预期的削弱直接会导致财物持有者的兜售，和潜在购买者的购买决策。

一多一少之下，价格就降下来了。

别的，从需求端来说，武汉病毒之下带来的惊惧心情也让许多人延缓了对武汉房产的出手。由于言论中病毒的发源地在华南海鲜商场，整个武汉特别海鲜商场地点的汉口片区，似乎被笼罩上了一层莫名的咒骂，该片区二手房的问津者，想必必定会削减许多。

整理以上房产跌落的逻辑咱们不难发现一个规则，那便是这些跌落多跟心情和预期有关，而和武汉自身长时间的经济根本面联系不太大，所以，咱们能不能就此判定，武汉近几月的房地产冷清，仅仅一场时间短的阵痛呢？

02

我以为，大约率是能够这么判定的。

咱们假如对武汉的根本面继续了解，从房产价值动身，抛开短期心情，坚持长持思想，其实是能够继续看好武汉的。

武汉，中部六省仅有的副省级市，超大城市，国务院批复确认的我国中部地区的中心城市，2019年GDP全国第八，曩昔9年人均GDP增速11.7%，2015年起高新技术产量占比GDP年年超越20%，2019光谷新区排名全国高新区第五，2019年常住人口1127万，近五年年均添加15万，83所高校数量全国第二，在校大学生110万全国榜首。。。这些一般房产出资者都能知道或查询到的根本面数据，这儿就不再逐个赘述。

仅仅，要注意的是，武汉以4387万㎡建面排在2019全国重点城市潜在开发面积第五位，短期商场潜在开发量可观，所以短期内涨幅必定有限，这也契合近几年稳房价的决策层基调。

不过，2019年武汉寓居类楼面地价涨至5845元/㎡，同比上涨24%，显着快于房价涨幅，开发商们仍是仍然长时间看好这座中部重镇的。不只如此，2019武汉民企100强营业额占到GDP的47%，高于成都的37%，非公有制企业层面，也纷繁挑选在江城展开自己的事务。

除了企业的意向以外，根本的供需联系，也是咱们要深入研究的。

登录武汉核算局官网，把每年的核算年鉴翻出来，能够查询到从2003到2017这15年的住所竣工面积，总计为14214万平方米。以100平建筑面积一套来算的话，有140万套。

咱们假定2018和2019的住所竣工面积与高峰期2014-2017的均匀值相等，一年竣工9万套，两年竣工18万套，那么武汉2003今后的住所便是148万套。

至于2003年曾经竣工的房子，从现有数据无从核算，但咱们咱们能够参阅成都核算年鉴，成都2003年曾经建成的住所面积占变革开放至今总建成住所面积大约44%。

假如武汉也按此份额核算，最终得出的套数是264万套。

武汉到2018年底共有常住人口1108万人，也有说法武汉实在常住人口达1400万人，咱们按1108万人算。

均匀4个人要住一套房，房子显然是不行的。并且，这还包含44%的2003年曾经建成的老房子。

能够开端判定，武汉现在的人口与住所仍旧是结构性缺少，许多外来求职的年青人，并没有一套归于自己的住所。

当然，以上结论有点坐而论道的滋味。假如实在走进武汉，更能发现现在老百姓的刚需情况。

武汉首位度高达38%，根本抵得上小半个湖北省，与湖北其他地方经济开展距离较大，招引了湖北各地乃至中部各地前来日子的公民。

咱们在武汉的租借车上，与数位司机聊起了武汉的住所问题。司机或来自孝感，或来自黄冈，或来自中部其他县市，不论性情几许，都有一个极端一致的一致，那便是儿子成婚，有必要在武汉有套房，女儿出嫁，有必要嫁个武汉有房的人。至于老家城市的房，在他们眼里，如同只能落得置换到武汉的结局。

这便是武汉最实在的情况：虹吸湖北，年青人安家落户。

在武汉，还有许许多多的年青人正在为一套房而奋斗着，武汉的房价收入比12比较全国不算太高，他们能看到一些期望，也在为此静静尽力。

数量巨大的大学生，继续不断的开展的高新产业，信任这些都能成为武汉未来人口支撑的源动力。

不过，疫情会不会导致不可估量的人口外流呢？

03

我以为影响不会太大。

榜首，和北京、广州相同。人们对病毒的惊惧心情仅仅暂时的。

当年非典往后，人们的呼声也是回绝高密度，回绝大城市。成果到头来，人类的实质仍是健忘，具有杰出地段但寓居体会不那么舒适的一线刚需住所，仍然跑在全国房价涨幅的前列。所谓的“凶宅”，也会在几回易手之后渐渐被人们忘却。

第二，除非房价高的夸大，人们是不会随意脱离一座城市的。

现已在一座城市打拼多年的社会人们，积累了这么久的人脉圈子和职业资源，不是说能够由于一次绝望说抛弃就抛弃的，现已在武汉安稳妥当了的家人儿女，不是说能够说搬姑息搬家的，那些说要脱离武汉的人们，假如不去高房价的北上广深，其他地方的办理能力，又能好多少呢？

第三，毕业生的留存率必定会有冲击，但我信任武汉政府会处理好。

8折买房创始全国先河，17年提出的百万大学生留汉已于上一年提前完成，这次疫情往后，武汉必定会玩出“更多把戏”的人才方针，究竟有校园在，就有一丝时机留下毕业生。

第四，知耻然后勇是武汉这座英豪之城的光荣传统，全面整理办理问题是疫情后肯定会发作的变革。

痛定思痛，全面反思。武汉现已在城市办理上连续做出改动。据大楚网音讯，4月初武汉紧迫出台《社区工作者办理办法》，设立新的社区工作者酬劳系统，开端测算在新系统下，社区工作者人均酬劳大幅添加86.3%。回绝持禄，也回绝劳而不得，城市办理，从公正并高效的资源分配开端。

04

说了这么多，其实关于武汉楼市，商场现已给出了答案。

从1月22日至3月29日期间，长达68天武汉新建商品住所成交的网签数为零，这仅仅一次商场的暂停，原本的刚需仍旧是刚需。

3月30日，武汉重启房地产商场后，虽然许多市民仍然不敢出门看房，但4月1日、2日别离成交49套和34套，4月3日成交量打破百套到达130套，4月4日进一步添加至138套，商场出现小复苏态势。

愈加值得重视的是，3月31日武汉重启土拍商场，当日推出的10宗土地无一流拍均顺畅成交，坐落蔡甸区的一块商住地块，经3家企业网上竞价52轮后成交，地块溢价率达25%。

25%什么概念呢，大约是2019土地商场均匀值的两倍。

在这种时分，房企对武汉的社会经济开展和房地产商场仍然继续看好，商场康复的速度也比预期要快，这都阐明武汉在地缘、人口、教育和新兴产业上的开展优势仍旧被看好，疫情不会让武汉一蹶不振。

05

总归，武汉丰厚的教育资源和高速开展的高新技术产业等城市根本面不受疫情而改变，市民的负面心情和时间短的经济伤口会让武汉发生一个阶段性低点，关于刚需来说，现在好好挑一挑，比往常能发现降价笋盘的概率更高，关于出资来说，也不失为一次千载一时的黑天鹅时机。

谭德塞说：“武汉给全世界带来期望，再困难的形势也就能够改变。”

武汉楼市也相同，

再困难的形势，也终将改变！