质造·盘地丨楼面价1.1万元北京密云是刚需的好归处吗

编者按：本文来自微信大众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：刘宝丹，36氪经授权发布。

北京土拍商场高潮迭起，无论是供地规划仍是参拍房企，都越来越有看头，不过，最让购房者激动的应该是楼面价——密云宅地的楼面价只要1.1万/平方米。

4月16日，北京成交两宗宅地，分别为北京市密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块（以下简称为“密云开发区地块”）和北京市密云区檀营乡6023地块（以下简称为“檀营乡地块”），两宗地分别由恒大和住总+首开+旭辉+把戏年联合体竞得，对应成交价为21.4亿元和14.96亿元。

密云尽管不是北京楼市的主力地块，但因为恒大、旭辉、把戏年等房企活跃参拍引起一波小热度，以密云开发区地块为例，该地块溢价率15.7%，住所部分的成交楼面价为11329元/㎡，不过，另一种檀营乡地块是贱价成交。

1.1万楼面价，这是刚需的“菜”吗？

能让恒大以15.7%溢价率拿下的地块，究竟是怎样的地块呢？

答案是一言难尽。

密云开发区地块区位图

先看下基本情况，密云开发区地块坐落密云城区外西南方位，紧邻大广高速密云桥，自驾比较便当，也是两宗地块中间隔北京主城区更近的地块。

该地块用地性质归于R2 二类寓居用地、A33 基础教育用地，总地上修建规划19万平方米，住所部分容积率1.62，修建高度18米，绿地率≥30%，本次出让宗地中的MY00-0302-0015 地块 A33 基础教育用地（幼儿园）由竞得人完结建造后无偿移交给有关部门。

密云开发区地块的出让规则

贝壳研究院对该地块的点评是好坏参半，具有必定操作难度，原因是该地块周边以工业厂房为主，寓居气氛较弱，因为总体量超越10万平米，要求选用装配式总修建，对开发企业的施工建造才能有必定要求，不过，优势是住所部分为三块相对独立的4.5-7.7万平米地块，中等密度且不限价。

合硕组织首席分析师郭毅以为，密云开发区地块未来的去化压力并不轻。因为间隔华润万象汇更近一些，密云开发区地块周边的商业消费环境相对更好一些，但间隔密云天然生态环境略有一点点间隔，1.62容积率，地块体量比较大，将来开发的产品估量是小洋房和叠拼类。

“低密特点或许构成高总价，面向的主要是北京客群，有必定去化难度，这也是该地块开始楼面价更低的原因。”

因为楼面价低，为许多刚需客群带来了置业的或许性，那么，密云是刚需购房的好挑选吗？

答案是否定的。

据调查，密云的楼市供给主要是别墅产品和限竞房，客群一方面是地缘性刚需和改进客群，另一方面是来自北京的改进客群和寻求健康生态的康养人群。对刚需客群来说，除了价格，还必须考虑通勤问题。

郭毅以为，日子半径如果在北京主城区，通勤时刻本钱会更长一些，尽管京沈高铁设置了密云站，对北京CBD作业的人来说有通勤的或许，但要考虑通勤的实际本钱本钱，并且京沈高铁注册后，设定的班次能否支撑日常通勤需求，还存在必定的不确定性。

“刚需人群，现在去密云置业，仍是有必定的危险。”

旭辉将操盘檀营乡地块

檀营乡地块由住总+首开+旭辉+把戏年联合体贱价14.96亿元竞得，刨除代建部分，住所部分的成交楼面价为12337元/㎡。只要一家主体参加的地块，外界重视度或许没那么高，不过，该地块仍是有一些亮点能够发掘。

檀营乡地块区位图

檀营乡地块坐落密云北站南侧，属密云城区东北边际方位，周边大都为老旧小区，日子配套相对完全。该地块用地性质归于R2 二类寓居用地、A33 基础教育用地，总地上修建规划124382 平方米，住所部分容积率2，绿地率30%，本次出让宗地中的 6024 地块A33 基础教育用地（幼儿园），由竞得人完结建造后无偿移交给有关部门。

贝壳研究院以为，地块紧邻密云中心城区，人口密度较高，寓居气氛较好，以当时成交楼面价来看，项目具有必定的操作空间，依照“高标准产品住所建造计划”以及装配式修建要求，该项目或将成为未来新的热门，值得等待。

郭毅以为，檀营乡地块坐落密云别墅区的最南端，尽管方位更靠北，但天然资源条件比较好，北边都是一些别墅项目，不过从容积率来看，估量应该是小高层加高层装备，中小户型产品的去化速度会相对快一些。

“檀营乡地块是面对密云本地地缘性刚需和改进型客群，其实密云现已有两个限竞房项目在售，有充沛的产品去满意本地置业需求，新地块未来入市的时分会面对比较大的商场压力。”

和讯房产独家得悉，檀营乡地块未来将由旭辉担任规划和营销，住总担任工程方面。

旭辉是一家着重缩短开发週期、进步现金周转率的公司，旭辉CEO林峰在成绩会曾表明，旭辉将坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王”，掌握职业、金融及城市周期，完成逆周期出资。之所以拿下该地块，外界以为或许与低地价和能够预见的快速去化有关。

13宗宅地行将来袭

实际上，开发商对密云两宗宅地的参加热心并不算高，这与商场冷热无关，主要是密云楼市正处于供大于求的状况。

郭毅表明，不管是中小户型仍是别墅产品，密云都有比较大的库存量，总计约3500套，尽管基数并不大，但商场成交有限，2019年密云成交量大约1700套，按此去化量，密云现有库存足以支撑需求，此外，今天两宗密云地块的规划体量达30万方，更需求时刻去化。

在上海、深圳豪宅火爆热销的衬托下，北京土拍商场这种不温不火的状况好像显得有些黯然，商场乃至呈现“南强北弱”的论调，对此，郭毅以为，中心原因是北京的供地量太大，商场自身面对比较严峻的供需局势，此刻添加供地，房企要考虑库存去化周期、商场前景、资金占用量及去化难度，针对一些未来商场前景相对达观的地块才会活跃争取，一些开始价较高、未来出售环节去化周期较长或许难以完成预期赢利空间地块，房企或许会放缓拿地。

“关于南强北弱这种说法，一方面或许与置业需求向南搬运有关，另一方面，也与政府部门对土地价值的判别，特别有些地块相对来说略高于商场预期，从溢价水平来看，就不会体现得特别的显着。”

今年以来，北京供给了较多优质地块，特别是三四环及五环周边的地块，方位优胜，并且没有限制未来的出售价格。截止4月16日，北京现已成交20宗宅地，未来北京行将推出13宗住所地块，其间6宗不限价地块，6宗限竞房地块，还有1宗共产房地块。

2020年以来北京成交住所地块

由和讯房产依据揭露材料收拾

北京行将推出的住所地块

由和讯房产依据揭露材料收拾

在郭毅看来，这些优质地块的推出，关于北京全体改进商场将会构成新的拉动，我们关于北京中心区未来的价值走势有了更达观和活跃的预期，也会带动改进人群加快入市。